俺は、田舎が嫌いだ。実家なんて要らねえ。
祖先が残してくれた土地、建物を守れ云々なんていう奴隷の道徳に縛られることはありません。
債務超過にされていなければ、誰かしらが親の財産を引き取らざるを得ません。
誰も住まなくなった家を売って利益が出た場合、税金が安くなる特例があります。
相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間に売って、一定の要件に該当するときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。
Contents
適用要件
(1)昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
(2) 区分所有建物登記がされている建物でないこと。
(3) 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。
(4)売った人が、相続又は遺贈により被相続人が居住していた家屋及び被相続人が居住していた家屋の敷地等を取得したこと。
(5) 次のイ又はロの売却をしたこと。
イ 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。
（注）被相続人居住用家屋は次の2つの要件に、被相続人居住用家屋の敷地等は次の（イ）の要件に当てはまることが必要とされます。
（イ） 相続の時から譲渡の時まで事業に使用していたり、貸付け又は居住していたことがないこと。
（ロ） 譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること。
ロ 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。
（注）被相続人居住用家屋は次の（イ）の要件に、被相続人居住用家屋の敷地等は次の（ロ）及び（ハ）の要件に当てはまることが必要です。
（イ） 相続の時から取壊し等の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
（ロ） 相続の時から譲渡の時まで事業に使用されていたり、貸付けがされたり、居住していたりしたことがないこと。
（ハ） 取壊し等の時から譲渡の時まで建物又は構築物の敷地の用に供されていたことがないこと。
(6) 相続の開始があった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
(7) 売却代金が1億円以下であること。
この特例の適用を受ける被相続人居住用家屋と一体として利用していた部分を別途分割して売却している場合や他の相続人が売却している場合における1億円以下であるかどうかは、相続の時から、この特例の適用を受けて被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を売却した日から3年目の年の12月31日までの間に分割して売却した部分や他の相続人が売却した部分も含めた売却代金により行います。
(8) 売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
(9) 同一の被相続人から相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等について、この特例の適用を受けていないこと。
(10) 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
申請手続き
この特例の適用申請をする際は、次に掲げる場合の区分に応じて、それぞれ次に掲げる書類を添えて確定申告をすることが必要です。
(1) 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売った場合
イ 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）〔土地・建物用〕
ロ 売った資産の登記事項証明書等で次の3つの事項を明らかにするもの
（イ） 売った人が被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を被相続人から相続又は遺贈により取得したこと。
（ロ） 被相続人居住用家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
（ハ） 被相続人居住用家屋が区分所有建物登記がされている建物でないこと。
ハ 売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」
（注）ここでいう「被相続人居住用家屋等確認書」とは、市区町村長の次の2つの事項を確認した旨を記載した書類をいいます。
（イ） 相続の開始の直前において、被相続人が被相続人居住用家屋を居住の用に供しており、かつ、被相続人居住用家屋に被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。
（ロ） 被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等が相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
申請の際には、下記のものが必要となります。
(a) 被相続人の除票住民票の写し
(b) 被相続人が住んでいた家屋の譲渡時の相続人の住民票の写し
(c) 家屋又はその敷地等の売買契約書の写し、領収書の控えの写し（取り壊し後売却する場合には取り壊し工事請負契約書の写し）
(d) 電気・ガスの閉栓証明書または水道の使用廃止届出書
(e) 家屋の売却時の仲介業者である宅地建物取引業者が当該家屋の現況が空き家であり、かつ、当該空き家は除去または取り壊しの予定があることを示して広告をしていることを証明している書面の写し
(f) 当該家屋の取り壊しのから譲渡するまでの、被相続人居住用家屋の敷地等の使用状況が分かる写真
(g) 当該家屋取り壊しのから敷地等の譲渡するまでの間の、当該敷地における相続人の固定資産課税台帳の写し又は固定資産税の課税証明書の写し
ニ 耐震基準適合証明書又は建設住宅性能評価書の写し
ホ 売買契約書、領収書控えの写しなどで売却代金が1億円以下であることを明らかにするもの
(2) 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売った場合
イ 上記(1)のイ、ロ及びホに掲げる書類
ロ 売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」
（注）ここでいう「被相続人居住用家屋等確認書」とは、市区町村長の次の3つの事項を確認した旨を記載した書類をいいます。
（イ） 相続の開始の直前において、被相続人が被相続人居住用家屋に居住しており、かつ、被相続人居住用家屋に被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。
（ロ） 被相続人居住用家屋が相続の時から取壊し等の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
（ハ）被相続人居住用家屋の敷地等が次の2つの要件を満たしていること。
A 相続の時から譲渡の時まで事業に使用されたり、貸付けをされたり又は居住していたという事実がないこと。
B 取壊し等の時から譲渡の時まで更地に建物又は構築物を建設しなかったこと
被相続人がその家屋を使用して居住していたかどうかは相続開始直前の現況に基づいて判断します。
被相続人が居住していた家屋が複数の構築物からなる場合には、主として使用して居住していたと認められる一の建築物について適用されます。
例えば、自宅敷地上に母屋、離れ、倉庫など複数の構築物がある場合、母屋のみが対象となります。
例えば、子供 ３人が１／３ずつ相続取得し、総額１億2千万円で譲渡した場合、１人当たりの譲渡価額は、4,０００万円ですが譲渡対価の額の合計が１億円を超えますので、３人ともこの特例の適用が受けられなくなります。
この譲渡対価の額には、相続で被相続人の居住していた家屋及び土地を取得した相続人が相続前に所有していた部分の譲渡対価の額も含まれます。例えば、母と子供で１／２ずつ所有していた母の自宅を、母が亡くなり、相続で子供が母の持分を引き継いで２億円で譲渡した場合、子供が相続する前に取得し所有していた部分の譲渡対価も含めて１億円の判定を行うので、この特例は、適用できません。
自宅が、店舗と併用していた住宅や賃貸と併用していた住宅の場合、店舗や賃貸部分の譲渡対価も含めて 1 億円の判定を行います。
自宅の敷地上に母屋と離れがある場合には、母屋の譲渡対価が 1 億円かどうかで特例の適否を決めます。例えば、母屋と離れの面積比が ２:１の利用状況の不動産を 固定資産税の精算が行われた場合、その対価を含め１億5千万円で譲渡した場合、母屋に対応する譲渡対価は、1億円（１億5,000万円×２/３）となるので、適用が受けられます。
この特例は、適用対象者１人当たり３,０００万円まで控除を受けることができます。例えば、この特例の対象となる不動産を相続人３人で取得し譲渡所得の合計額が9,000万円に収まれば、３人とも適用できるので、3人共、譲渡所得に限って言えば、所得税がかからないことになります。
父が亡くなってから、その後母が１人で住んでいた自宅について、母が亡くなり相続人である子供が引き継いで取得し、譲渡する場合、自宅の名義が父名義のままになっているケースがあります。
死亡後何年以内に登記変更しなければならないという法律はありません。
名義変更をしていなくても、父親が亡くなったときには、相続財産になりますので、相続人である母親には、不動産の評価によっては、相続税がかかります。
自分に名義を変更してからでないと譲渡をすることができません。法律上の名義を重視すると、父から直接子供に相続取得させて譲渡したと解され、被相続人が １人で住んでいる居住用不動産を取得し一定期間内に譲渡するという要件を満たさなくなるのと解することもできてしまいますが、遺産分割の書面がなくても、母親が居住していたという実体があり、それが証明できれば、事実上は、特例の適用が否認されることは思いません。
但し、前述のように、死亡してからの名義変更をいつまでにしなければならないという法律上の制約はありませんので、母親に名義を変更した後、自分に名義を変更することにより課税側とのトラブルを避けることはできます。不動産の評価しだいで、あなたには、母親が死んだことによる、相続税の支払はあります。
住民票上の住所が自宅であったとしても、生活の本拠が老人ホームなど別に場所にあると空き家の3,000万円控除は適用できないと解する見解もあります。仮に、空き家の譲渡所得に係る特別控除が受けられなくても、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の控除の適用を受けることができます。
居住用不動産を譲渡所得に係る特別控除は、その不動産を取り壊した場合には、それを人に貸し出して事業をしたら特別控除を受けられないという制約がありますが、そうでなければ、住まなくなった段階から、売るまでの間は、その不動産をいかに使用していたかは問われません。
この空き家３,０００万円控除は、空き家とその敷地の両方を引き継いで売却することが条件となっています。したがって、例えば、兄が空き家、弟がその敷地を引き継いだ場合は、２名とも３,０００万円控除はできないことになります。
（居住用家屋の範囲）
31の3-2 措置法第31条の3第2項に規定する「その居住の用に供している家屋」とは、その者が生活の拠点として利用している家屋（一時的な利用を目的とする家屋を除く。）をいい、これに該当するかどうかは、その者及び配偶者等（社会通念に照らしその者と同居することが通常であると認められる配偶者その他の者をいう。以下この項において同じ。）の日常生活の状況、その家屋への入居目的、その家屋の構造及び設備の状況その他の事情を総合勘案して判定する。この場合、この判定に当たっては、次の点に留意する。
（1） 転勤、転地療養等の事情のため、配偶者等と離れ単身で他に起居している場合であっても、当該事情が解消したときは当該配偶者等と起居を共にすることとなると認められるときは、当該配偶者等が居住の用に供している家屋は、その者にとっても、その居住のように供している家屋に該当する。
（注） これにより、その者が、その居住の用に供している家屋を2以上所有することとなる場合には、措置法令第20条の3第2項の規定により、その者が主としてその居住の用に供していると認められる一の家屋のみが、措置法第31条の3第1項の規定の対象となる家屋に該当することに留意する。
（2） 次に掲げるような家屋は、その居住の用に供している家屋には該当しない。
イ 措置法第31条の3第1項の規定の適用を受けるためのみの目的で入居したと認められる家屋、その居住の用に供するための家屋の新築期間中だけの仮住まいである家屋その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
（注） 譲渡した家屋に居住していた期間が短期間であっても、当該家屋への入居目的が一時的なものでない場合には、当該家屋は上記に掲げる家屋には該当しない。
ロ 主として趣味、娯楽又は保養の用に供する目的で有する家屋
適用を受けることを目的とするだとか、趣味、娯楽、保養の目的だとかは、実体のない観念です。そんなもんは立証できません。
（被相続人居住用家屋の範囲）
35-10 被相続人から相続又は遺贈により取得した家屋が、措置法第35条第4項に規定する「相続の開始の直前において当該相続又は遺贈に係る被相続人の居住の用に供されていた家屋」に該当するかどうかの判定は、相続の開始の直前における現況に基づき、31の3-2に準じて取り扱うものとする。この場合において、当該被相続人の居住の用に供されていた家屋が複数の建築物から成る場合であっても、措置法令第23条第6項の規定により、それらの建築物のうち、当該被相続人が主としてその居住の用に供していたと認められる一の建築物のみが被相続人居住用家屋に該当し、当該一の建築物以外の建築物は、被相続人居住用家屋には該当しないことに留意する。（平28課資3-4、課個2-33、課審7-11、徴管6-24追加）
他の特例との関係
マイホームを譲渡した場合に譲渡所得から3,000万円を控除できる特例と併用することができます。ただし、両方合わせて上限3,000万円となります。
マイホームの買換えに関する次の特例とも併用できます。
居住用不動産の買い換えの特例
居住用財産を買い換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例
特定居住用の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例
返済期間10年以上の住宅ローンを利用してマイホームを購入したときに利用できる控除制度と併用できます。
次の特定居住用宅地等の場合には、居住要件がなく、空き屋に係る譲渡所得の特別控除との併用が可能です。
〔適用要件〕
「被相続人と同居していない親族」が「被相続人の居住用宅地等」を取得した場合で、①～③のすべてに該当し、かつ④又は⑤の要件を満たしていること
① 相続開始時に、被相続人又は相続人が国内に住所を有していること等
② 被相続人に配偶者がいないこと
③ 被相続人の居住用家屋に同居する相続人である親族がいないこと
④ 相続開始前 3 年以内に国内にあるその人（又はその配偶者）の所有する家屋に居住したことがないこと
⑤ その宅地等を相続税の申告期限まで有していること
相続により取得した不動産を、相続税の申告期限から３年以内に売却したときは、相続税として支払った金額の一部を譲渡所得の計算上「取得費」に加算することができる特例ですが、これとはどちらかを選択せざるを得ません。
売却した居住用財産の所在地の市区町村長から交付を受けた住民票（除票）の写し（売却した日から２か月を経過した日後に交付を受けたもの）の添付が必要となりますが、住民票上の住所と実際に住んでいる場所が異なる場合には、ガス、水道、電気料金の領収書、固定資産税の請求書、郵便物の引換受領書などで立証することになります。
3,000万円控除については、何年居住していなければならないという規定はありません。
そこに住んでいなかったという証明は、課税側がします。
適否が明らかではない場合は、特例の適用をしておくことです。
