修繕積立金の所得税法上、法人税法上の取扱い
分譲マンションのオーナーである個人又は法人が賃貸事業として他の者に貸し出すことがあります。
賃貸に出した場合であっても、修繕積立金の支払義務は、賃借人が支払う家賃に転嫁されることはあっても、賃貸人にあります。
修繕積立金は、税務上、返還不要であれば繰延資産、返還を要するものであれば、長期前払費用として処理し、
実際に修繕が行われた段階で所得税法上必要経費、法人税法上損金となります。
所得税法上、修繕積立金がいつ必要経費に算入されるかについては、下記のような照会事例があります。
【照会要旨】
Aは、賃貸の用に供するためにマンションの1室を購入しました。
当該マンションの区分所有者となったAは、その管理規約に従い、管理組合に対し修繕積立金を毎月支払っていますが、Aが支払った修繕積立金は不動産所得の計算上、いつの年分の必要経費に算入することができますか。【回答要旨】
原則として、実際に修繕等が行われその修繕等が完了した日の属する年分の必要経費になりますが、一定の要件を満たす場合には、支払期日の属する年分の必要経費に算入して差し支えありません。
修繕積立金は、マンションの共用部分について行う将来の大規模修繕等の費用の額に充てられるために長期間にわたって計画的に積み立てられるものであり、実際に修繕等が行われていない限りにおいては、具体的な給付をすべき原因となる事実が発生していないことから、原則的には、管理組合への支払期日の属する年分の必要経費には算入されず（所得税基本通達37－2）、実際に修繕等が行われ、その費用の額に充てられた部分の金額について、その修繕等が完了した日の属する年分の必要経費に算入されることになります。
しかしながら、修繕積立金は区分所有者となった時点で、管理組合へ義務的に納付しなければならないものであるとともに、管理規約において、納入した修繕積立金は、管理組合が解散しない限り区分所有者へ返還しないこととしているのが一般的です（マンション標準管理規約（単棟型）（国土交通省）第60条第5項）。
そこで、修繕積立金の支払がマンション標準管理規約に沿った適正な管理規約に従い、次の事実関係の下で行われている場合には、その修繕積立金について、その支払期日の属する年分の必要経費に算入しても差し支えないものと考えられます。
1 区分所有者となった者は、管理組合に対して修繕積立金の支払義務を負うことになること2 管理組合は、支払を受けた修繕積立金について、区分所有者への返還義務を有しないこと
3 修繕積立金は、将来の修繕等のためにのみ使用され、他へ流用されるものでないこと
4 修繕積立金の額は、長期修繕計画に基づき各区分所有者の共有持分に応じて、合理的な方法により算出されていること
したがって、Aの支払った修繕積立金については、原則として実際に修繕等が行われ、その修繕等が完了した日の属する年分の必要経費になりますが、上記1ないし4のいずれの要件も満たす場合には、支払期日の属する年分の必要経費に算入して差し支えありません。
【関係法令通達】
所得税法第37条、所得税基本通達37-2
修繕積立金は、各区分所有者が共有持分を、労働の対価の支給を待っている労働力に貸し出して産み出した利潤を、労働の対価の支給を待っている工事会社の労働者に貸付けて、国際金融資本から、法律上の貸付を受けさせることを要件にしているのです。
修繕積立金が損金に当たる要件については、下記のような裁判例があります。
マンションの区分所有者が法人である場合において、当該区分所有者が当該マンションの管理組合に対して支出した修繕積立金は、これを収受した管理組合において実際に修繕等の費用に充てられず、将来の特別修繕の費用に充てるために留保されている間は、法人税法上、当該事業年度終了の日までに具体的な給付をすべき原因となる事実が発生しておらず、「債務の確定しているもの」（法人税法22条3項2号参照）に該当するとはいえないことから、当該修繕積立金を当該事業年度の損金の額に算入することはできないというべきである 本件修繕積立金については、その一部は実際に修繕費用等として使用されているものの、その大部分は剰余金として本件各管理組合の財産目録に記載されているのであるから、その剰余金相当額については、「債務の確定しているもの」（法人税法22条3項2号参照）に該当するとはいえず、当該事業年度の損金の額に算入することはできないというべきである。
原告らは、修繕積立金は支出時に損金として計上することが認められるべきであり、実際にその取扱いが会計慣行として定着していると主張するが、原告らが書証として提出する税務解説図書においても、修繕積立金は管理組合において実際に修繕等に充てられるまでは前払金等として処理することが一般的な取扱いであるとする趣旨の記載が存在し、ほかに原告らが主張するような会計慣行が存すると認めるに足りる証拠はない。 原告らは、本件各管理組合において生じた剰余金等がＨ社に無利息で貸し付けられたことについて、ペイオフ対策であり本件各管理組合にとってもメリットがあったなどと主張するが、当座預金や決済用普通預金であれば、預入した金融機関が経営破綻した場合であっても預金保険法により全額保護されること等に照らせば、あえて原告らが金融機関ではなくＨ社に無利息で貸し付けることにつき本件各管理組合にとって利点があるとは認められず、その説明は到底合理的なものとはいえない。
（ウ）原告らは、原告らが本件各管理組合を設立し、本件各管理組合に対して本件管理費等を支払い、支出した金額全額を損金処理するという経済行為には合理性があり、社会通念に照らして節税として許容されるべきであって、租税法律主義のもとでは、法律の根拠がない限り、租税回避行為の否認は認められないから、本件管理費等について、支出時点で全額損金算入することを認めるべきと主張する。しかし、前記(1)び(2)とおり、本件管理費等について法人税法22条3項2号及び法人税基本通達2-2-12の要件を検討して損金算入が認められるか否かを判断することは、要するに証拠による事実認定の問題であって、何ら租税法律主義に反するところはないというべきであるから、原告らの上記主張は失当といわざるを得ない。
（福岡地裁平成21年12月22日判決（TAINSコードZ888-1548））
国際金融資本は、無制限に無から架空の商品である紙幣をオンライン上でフィクションさせて、社会に通用させることができますから、破産することは100%ありません。
オーナーが関係会社に貸し付けた現金は利潤を産みませんので、関係会社から利潤の分配を受ける経済上の根拠もありませんが、管理組合にとって利潤をもたらすものではありません。
国際金融資本に貸したとしても、国際金融資本は、労働の対価の支給を待っている労働者に支払った現金を法律上貸付にしてしまいますので、労働者にとっては、前貸し利息の受取額よりも支払利息の負担の評価額の方が大きくなります。
労働の対価の支払を待っている工事会社の労働者に法律上の貸付を受けさせなかったことにより、国債の負担をさせられてしまったのです。
管理組合に支出した金銭と消費税
現金は、架空の商品です。
現金は利潤を産みません。
利潤を産むのは労働です。
租税が国債の負担ですので、租税を負担する義務は、自作自演した国際金融資本が負います。
更に、消費税が利潤すなわち労働によって産み出された付加価値に課税されるものであれば、
現金、土地建物、商品が利潤を産み出したかのように偽装して労働の評価を取り消して利潤を得ている資産の所有主、国際金融資本に課税されなければなりません。
現実には、人件費である商品代、建物の建築代、造成代、コンピュータを稼働させて管理するという人件費である駐車場代には、消費税が課されます。
労働者には、消費税が支払われずに、給与は消費税課税対象外とされ、労働力の再生産を余儀なくされます。
利子、配当は、経済上は、利潤の分配で消費税は課税売上ですが、消費税法上は、課税対象外、非課税です。
消費税を受け取った産業資本もしている労働者は、銀行の職員を経由して国際金融資本に支払われます。
国際金融資本は、労働者に給与を前貸しさせて、労働の対価の支給を待たせ、無制限に紙幣をオンライン上でフィクションできますから、
労働者の代表者を通じて労働債務の返済を貸付に転換させることができます。
よって、消費税をもらわなくてもその分補填できます。
国際金融資本は、消費税をもらわないことにより消費税の支払を免れている分、利潤を得ていることになります。
それでは、その消費税を負担しているのは誰かというと労働者ということになります。
管理組合に支払った修繕積立金、管理費と消費税
修繕積立金という名目で出資された労働をしないので利潤を産み出しません。
更に返還されることもありませんので、経済上も法人税法上も資産ではなく、損金となり、消費税法上も課税対象外取引となります。
修繕積立金や管理費は、区分所有者が管理組合に出資して、管理組合を通じ、労働力の再生産に応じ、修繕工事を管理会社に発注します。
区分所有者が負担した現金は利潤を産まず、工事をした労働者の労働の対価を取り消して利潤を管理会社の資本が得ます。
管理会社の資本が収受した工事売上、管理費売上は、課税売上になります。
管理会社の資本は管理組合を通じ区分所有者から消費税をもらいますが、管理会社の労働者は消費税をもらいません。
国際金融資本は消費税を受け取りますが、消費税はかかりません。
区分所有者にとって、修繕積立金や管理費は、労働の実体（存在）があった場合、経済上は、課税仕入れなのですが、
消費税法上は、課税対象外取引とされています。
管理組合も収受した修繕積立金、管理料は課税対象外売上となります。
管理組合に支払った駐車料
管理組合を通じて負担させられる施設の修繕積立金、管理料の一環として駐車料の請求がされることがあります。
土地建物、設備、備品は労働をしませんから、利潤を産み出しません。
居住だけしてその資産を使用して労働をしていない者は、労働力を再生産しているだけで、資産の所有者には利潤を産み出しません。
消費税法上は、賃借人である居住者が支払った地代家賃、賃貸人が設置した設備備品の賃借料は非課税取引、課税対象外取引です。家賃と区分された駐車場代は課税仕入れです。
居住者が区分所有者であれば、駐車場代、設備、備品の賃借代は、消費税法上、課税対象外の仕入れです。
駐車代を区分所有者から受け取った管理組合は、消費税法上は、課税対象外取引となります。
管理組合の組合員が組合員以外に駐車場、設備、備品を賃貸した場合はどうなるでしょうか。
利潤を産み出したのは、それら資産を貸し出されて労働させられた労働者です。
にもかかわらず、管理組合の組合員に、利潤の分配を受けさせ、消費税を受け取らせます。
消費税法上、組合員が支払った資産の賃借料は課税仕入れとされてしまっています。
管理組合が受け取った資産の賃貸収入は課税売上とされてしまっています。
労働者の労働の対価には消費税分は上乗せされません。
国際金融資本は、労働者に対し、また自作自演した債務の債務者でありながら、消費税を区分所有者から受け取ります。
ここでも労働者は租税の支払を転嫁されています。
